ΜΕΙΩΣΗ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ ΠΟΥ ΟΦΕΙΛΕΤΑΙ ΣΕ ΣΥΜΒΑΣΗ (ΑΝΤΙΣΤΡΟΦΗΣ) ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΚΑΤ' ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΤΟΥ ΑΡ. 288 ΑΚ

Written by Βασιλική Κωσταβάρα on 09 November 2018. Posted in Blog

Σημείωμα της Δρ. Βασιλικής Κωσταβάρα
Το Δικαστήριο εφαρμόζει το άρθρο 288 ΑΚ και επί μισθώσεων αντίστροφης χρηματοδοτικής μίσθωσης (lease back), όταν διαπιστώνεται δυσαναλογία μισθώματος και μισθωτικής αξίας του ακινήτου. Η αρνητική και μη παροδικού χαρακτήρα μεταβολή των οικονομικών δεδομένων της χώρας με την προσφυγή προς δανειοδότηση στο ΔΝΤ και στο μηχανισμό στήριξης της ΕΕ, προκειμένου να αποφευχθεί ένα ευρύτατης έκτασης πιστωτικό γεγονός, οδήγησε στην περικοπή των κρατικών δαπανών που διατίθενται στον τομέα της ψυχικής υγείας, ειδικότερα για την ανάπτυξη δομών ψυχοκοινωνικής αποκατάστασης. Η εταιρία χρηματοδοτικής μίσθωσης αναλαμβάνει τον επιχειρηματικό κίνδυνο σύναψης της σύμβασης, ενώ η διαπίστωση ότι υφίσταται υπέρβαση από το σύνολο των εισπραττόμενων μισθωμάτων, ακόμη και υπό συνθήκες διαπλαστικής μείωσης του μισθώματος, της αξίας αγοράς του ακινήτου καθιστά την ένσταση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος (άρ. 281ΑΚ) απορριπτέα.
**

Η Δικηγόρος είναι από το 2003 νομική σύμβουλος εταιρίας ψυχικής υγείας (με 18 σήμερα δομές- ΜΨΥ) και διαθέτει μακρά εξειδίκευση και εμπειρία στο χειρισμό υποθέσεων των νομικών προσώπων που δραστηριοποιούνται στο πλαίσιο του ν. 2716/1999.

ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ

ΤΑΚΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ

ΤΜΗΜΑ ΕΜΠΟΡΙΚΟ

Αριθμός απόφασης

3991/2018

ΤΟ ΠΟΛΥΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ

Αποτελούμενο από τους Δικαστές Αναστασία Παρούση, Πρόεδρο Πρωτοδικών, Χριστίνα Σαλάτπτα, Πρωτοδίκη και Ειρήνη Ευθυμιάδου, Πρωτοδίκη- Εισηγήτρια, και από το Γραμματέα Ασημάκη Οικονομόπουλο .-

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριο του στις 9 Μαΐου 2018, για να δικάσει την υπόθεση:

Της ενάγουσας: Αστικής μη κερδοσκοπικής εταιρείας με την επωνυμία « …», που εδρεύει στη Θεσσαλονίκη και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία παραστάθηκε στο ακροατήριο διά της πληρεξούσιας δικηγόρου Παναγιώτας Μερτσιώτη.

Της εναγομένης: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία « … ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΑΕ» που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία παραστάθηκε διά της πληρεξούσιας δικηγόρου Γεωργίας Αυδή.

Η ενάγουσα ζητεί να γίνει δεκτή η υπ' αριθμ. έκθεσης κατάθεσης 39956/1343/2015 αγωγή της, η οποία προσδιορίστηκε προς συζήτηση αρχικά για τη δικάσιμο της 11^ης-1-2017 και μετά από αναβολή, για τη δικάσιμο που αναγράφεται στην αρχή της παρούσας και εγγράφηκε στο πινάκιο.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

I. Η διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ, παρέχει στον έναν από τους.·- συμβαλλόμενους αμφοτεροβαρούς συμβάσεως το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο προσήκον μέτρο. Προϋπόθεση εφαρμογής της είναι ότι οι συμβαλλόμενοι κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης έλαβαν υπ' όψιν γεγονότα, στα οποία δυνάμει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών θεμελίωσαν το περιεχόμενο της σύμβασης, υπό την έννοια ότι απέβλεψαν σε αυτά ως βάθρο της σύμβασης. Επίσης απαιτείται η μεταγενέστερη μεταβολή τους λόγω έκτακτων γεγονότων, μη δυνάμενων να προβλεφθούν. Έκτακτα κι απρόβλεπτα γεγονότα είναι αυτά που δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστες φυσικές, πολιτικές, κοινωνικές, οικονομικές κλπ περιστάσεις, τις οποίες για το λόγο αυτό είναι αδύνατο να προβλέψουν οι συμβαλλόμενοι χρησιμοποιώντας τις διανοητικές ικανότητες, την εμπειρία και τις ειδικές γνώσεις τους. Αντιθέτως, τυχαία γεγονότα που συμβαίνουν συνήθως, όπως είναι η αυξομείωση των εισπράξεων μιας επιχείρησης, η αύξηση της αξίας του ακινήτου από την υποτίμηση του νομίσματος, οι συνήθεις διακυμάνσεις των τιμών των αγαθών και των υπηρεσιών δεν είναι έκτακτα ούτε απρόβλεπτα γεγονότα. Δηλαδή τα μεταγενέστερα παρεμβαλλόμενα γεγονότα πρέπει να είναι ασυνήθιστα και αδύνατο να προβλεφθούν υπό ομαλές συνθήκες. Ακόμη, για την εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 388 ΑΚ απαιτείται να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής η παροχή του οφειλέτη εν όψει της αντιπαροχής που λαμβάνει. Αυτό συμβαίνει όταν καταλύεται πλήρως η ισορροπία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής και μάλιστα σε τέτοιο βαθμό, ώστε ο μεν οφειλέτης εκτελώντας τη σύμβαση να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία ο δε αντισυμβαλλόμενος του να ωφελείται υπέρμετρα από την περιουσία του υπόχρεου. Τότε το δικαστήριο επεμβαίνει με βάση τα αντικειμενικά κριτήρια και αναπλάθει το περιεχόμενο της σύμβασης, δηλαδή αναπροσαρμόζει την παροχή έναντι της αντιπαροχής (ΕφΘεσ 2678/2006, ΤΝΠ Νόμος, Βαθρακοκοίλης, ΕρΝομΑΚ, τ.Β', Γενικό Ενοχικό, έκδ.2003, άρθρο 388, αρ. 10-13, 18, 23, 26 και 32). Περαιτέρω, από τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ προβλέπεται η δυνατότητα διαμόρφωσης της έννομης σχέσης, όταν αυτό επιβάλλεται από την καλή πίστη. Η διάταξη αυτή, η οποία αποδίδει γενική αρχή του δικαίου, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή (και στις συμβάσεις μίσθωσης, που διέπονται από τον ΑΚ), ασχέτως εάν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή εάν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός εάν προβλέπεται άλλη, ανάλογη ειδική προστασία ή συντρέχουν ω ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει δε στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο, που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Επομένως και ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει την αναπροσαρμογή του οφειλόμενου μισθώματος αρχικού ή μετά από συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) αναπροσαρμογή με βάση το άρθρο 288 ΑΚ, εφόσον εξαιτίας απρόβλεπτων ή προβλεπτών περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη (άρθρο 281 ΑΚ), παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πάντοτε πρέπει να συνεκτιμάται, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των. εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη ( Ολ ΑΠ 3/2014, ΟλΑΠ 9/1997 ΕλλΔνη 1997. 767, ΑΠ 203/2017, Δημ. Νόμος). Με βάση τα στοιχεία αυτά, το δικαστήριο οφείλει πρώτα να διαγνώσει, αν μεταξύ του οφειλόμενου, κατά το σύστημα της συμβατικής ή αντικειμενικής αναπροσαρμογής, μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης («ελεύθερου»), υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε επιβάλλεται, κατά τις αρχές της καλής πίστης, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου (οφειλόμενου) και υστέρα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 508/2010, ΑΠ 633/2007). Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ' άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται και, συνακόλουθα αρκεί: α) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών, κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής, μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων, που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση), κατά το χρόνο της άσκησης της αγωγής, ανάμεσα στο, από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενα αφενός, και στο αρχικά, συνομολογημένο ή το μετ' αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο, ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος, κίνδυνο και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται, αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών (βλ. ΑΠ 867/2013, ΑΠ 1464/2009, ΕφΠειρ 58/2015 Α' Δημοσίευση ΤΝΠ, Νόμος). Επιπλέον, ο ν. 2071/1992 «Εκσυγχρονισμός και Οργάνωση Συστήματος Υγείας» ορίζει: Στο άρθρο 48 παρ. 1 «Εφεξής τα ιδρυόμενα από το κράτος νοσηλευτικά ιδρύματα μπορεί να έχουν οποιαδήποτε νομική μορφή. Η ίδρυση αυτών γίνεται με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται με πρόταση των Υπουργών Προεδρίας της Κυβέρνησης, Οικονομικών και Υγείας, Πρόνοιας και Κοινωνικών Ασφαλίσεων, με το οποίο καθορίζεται και η νομική τους μορφή». Στο άρθρο 51 παρ. Τ «Με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Υγείας, Πρόνοιας και Κοινωνικών Ασφαλίσεων καθορίζονται οι όροι και οι προϋποθέσεις ίδρυσης νέων νοσηλευτικών ιδρυμάτων ν.π.δ.δ. και ν.π.ι.δ., καθώς και οι κτιριολογικές, τεχνικές και επιστημονικές προδιαγραφές λειτουργίας αυτών». Στο άρθρο 52 παρ. 1 «Επιτρέπεται εφεξής να ιδρύονται και να λειτουργούν υπό μορφή ν.π.ι.δ. νοσηλευτικά ιδρύματα μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα...» και στην παρ. 3 «Για την ίδρυση και τη λειτουργία των νοσηλευτικών αυτών ιδρυμάτων απαιτείται άδεια που χορηγείται από το Υπουργείο Υγείας, Πρόνοιας και Κοινωνικών Ασφαλίσεων, εφαρμοζομένων αναλόγως των σχετικών διατάξεων περί ιδρύσεως και λειτουργίας ιδιωτικών κλινικών». Στο άρθρο 91 «1. Το Κράτος μεριμνά για την προώθηση και το συντονισμό των λειτουργιών της πρόληψης, της περίθαλψης και της κοινωνικής αποκατάστασης παιδιών, εφήβων και 'ενηλίκων με προβλήματα ψυχικής υγείας. 2. Για τον ανωτέρω σκοπό εφαρμόζονται οι αρχές της διάρθρωσης σε τομείς, της προτεραιότητας της εξωνοσοκομειακής περίθαλψης, της αποασυλοποίησης και της ευαισθητοποίησης και συμμετοχής της κοινωνικής ομάδας στα θέματα ψυχικής υγείας». Στο άρθρο 93 «Μονάδες Ψυχικής Υγείας είναι τα κέντρα ψυχικής υγείας, οι ψυχιατρικοί τομείς νομαρχιακών ή περιφερειακών νοσοκομείων, οι πανεπιστημιακές ψυχιατρικές κλινικές, τα ειδικά ψυχιατρικά νοσοκομεία, οι παιδοψυχιατρικές κλινικές, οι ψυχογηριατρικές κλινικές, οι κινητές Μονάδες Ψυχικής Υγείας, οι ιδιωτικές ψυχιατρικές κλινικές, οι ξενώνες, τα οικοτροφεία, τα προστατευόμενα διαμερίσματα, οι ανάδοχες οικογένειες, οι θεραπευτικές μονάδες αποκατάστασης, οι θεραπευτικές συνεταιριστικές μονάδες, τα νοσοκομεία ημέρας και νύχτας και τα ιατροπαιδαγωγικά κέντρα. Στις Μ.Ψ.Υ. διενεργείται η πρόληψη και η διάγνωση της ψυχικής διαταραχής, η θεραπεία της και η συνέχιση της θεραπευτικής αγωγής, η κοινωνική επανένταξη και η επαγγελματική αποκατάσταση προσώπων που πάσχουν από ψυχική διαταραχή» και στην παρ. 6 «Στα κέντρα ψυχικής υγείας, τους ψυχιατρικούς τομείς γενικών νοσοκομείων, τις ψυχιατρικές πανεπιστημιακές κλινικές, τις παιδοψυχιατρικές κλινικές και τα ειδικά ψυχιατρικά νοσοκομεία, υπάγονται όλες οι υπόλοιπες Μονάδες Ψυχικής Υγείας της παρ. 1 του άρθρου αυτού, οι οποίες Μ.Ψ.Υ μπορούν να συνιστώνται και ως αυτοτελή ν.π.δ.δ. ή ν.π.ι.δ.». Επίσης ο Ν. 2716/1999 «Ανάπτυξη και εκσυγχρονισμός των υπηρεσιών ψυχικής υγείας και άλλες διατάξεις» ορίζει: Στο άρθρο 9 «Μονάδες και Προγράμματα Ψυχοκοινωνικής Αποκατάστασης. 1. Οι Μονάδες ή προγράμματα όπου παρέχονται υπηρεσίες ψυχοκοινωνικής αποκατάστασης για ενήλικες, παιδιά ή εφήβους είναι τα οικοτροφεία, οι Ξενώνες, τα Προστατευμένα Διαμερίσματα και οι Φιλοξενούσες Οικογένειες. 2. Οι Μονάδες Ψυχοκοινωνικής Αποκατάστασης, καθώς και τα προγράμματα Προστατευμένων Διαμερισμάτων και Φιλοξενουσών Οικογενειών έχουν σκοπό την τοποθέτηση και ψυχιατρική παρακολούθηση, σε χώρους διαβίωσης, θεραπείας και υποστήριξης, για μακρόχρονη ή βραχεία παραμονή των ατόμων με ψυχικές διαταραχές και σοβαρά ψυχοκοινωνικά προβλήματα, όταν δεν έχουν στέγη ή κατάλληλο οικογενειακό περιβάλλον, μετά από αίτηση τους...». Στο άρθρο 11 «Μονάδες Ψυχικής Υγείας στον Ιδιωτικό Κερδοσκοπικό και μη Κερδοσκοπικό Τομέα. 1 Επιτρέπεται η ίδρυση και λειτουργία από φυσικά ή νομικά πρόσωπα ιδιωτικού δικαίου κερδοσκοπικού ή μη χαρακτήρα, πέραν των όσων προβλέπονται από τις διατάξεις του π.δ. 247/1991 (ΦΕΚ 93 Α) και του π.δ. 517/1991 (ΦΕΚ 202 Α), αποκλειστικά Κέντρων Ημέρας, Προστατευμένων Διαμερισμάτων, Οικοτροφείων, Ξενώνων, Ειδικών Κέντρων Κοινωνικής Επανένταξης και Ειδικών Μονάδων Αποκατάστασης και Επαγγελματικής Επανένταξης. Από νομικά πρόσωπα ιδιωτικού δικαίου μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα επιτρέπεται η λειτουργία και Κινητών Μονάδων Ψυχικής Υγείας. Το αυτό φυσικό ή νομικό πρόσωπο μπορεί να λειτουργεί περισσότερες από μια Μ.Ψ.Υ Οι μονάδες, αυτές των φυσικών και νομικών προσώπων ιδιωτικού δικαίου εντάσσονται στον αντίστοιχο Τομέα Ψυχικής Υγείας, υπηρετούν σκοπούς δημοσίου συμφέροντος κον τελούν κατά λειτουργική έννοια υπό την εποπτεία του Υπουργείου Υγείας και Κοινωνικής Αλληλεγγύης. Με την υπό κρίση αγωγή η ενάγουσα εκθέτει ότι δυνάμει της υπ' αριθμ. 13505/2010 σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης …, νομίμως μεταγεγγραμμένης στα βιβλία μεταγραφών του υποθηκοφυλακείου …, μίσθωσε το περιγραφόμενο σ' αυτήν (αγωγή) ακίνητο, ιδιοκτησίας της εναγομένης, που βρίσκεται στο Δήμο …, για τη δημιουργία του κέντρου ημέρας …, για χρονικό διάστημα δεκαπέντε ετών με έναρξη της μίσθωσης την 28^η-5-2010 και λήξη την 28^η-5- 2025, το δε μηνιαίο μίσθωμα κατά τη σύναψη της μίσθωσης καθορίσθηκε στο ποσό των 2.518,98 ευρώ, καταβλητέο, την 28^η κάθε μισθωτικού μήνα. Ότι συμφωνήθηκε τα μισθώματα να παραμένουν σταθερά κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, εκτός αν μεταβληθούν οι γενικότερες οικονομικές συνθήκες, οπότε θα αναπροσαρμόζονται αυτά αντίστοιχα, με το δείκτη μέτρησης της μεταβολής των γενικότερων συνθηκών να είναι το επιτόκιο του ευρώ, διαρκείας ενός μηνός όπως αυτό καθορίζεται στη διατραπεζική αγορά, προσαυξημένο κατά 1,5 ποσοστιαία μονάδα, ενώ, σε περίπτωση μεταβολής του δείκτη μέτρησης από την προηγούμενη τιμή του κατά την ημερομηνία καταβολής κάθε μισθώματος, τότε θα μεταβάλλονται αναλόγως όλα τα επόμενα μισθώματα, και ότι το ύψος υ μισθώματος εκάστου μήνα για το λόγο αυτό, δεν ήταν σταθερό, \ διαμορφούμενο ανά μήνα, όπως αναλύεται στην αγωγή. Ότι ο μέσος όρος των καταβληθέντων μισθωμάτων ανέρχεται στο ποσό των 2.943,49 ευρώ, ενώ το ύψος των καταβληθέντων μισθωμάτων (50 σε αριθμό) ανέρχεται στο ποσό των 147.174.25 ευρώ. Ότι οι δαπάνες του κέντρου ημέρας καλύπτονται από τον κρατικό προϋπολογισμό καθώς και ότι η οικονομική διαχείριση και παρακολούθηση της ίδιας (ενάγουσας) διέπεται από το σύστημα διαχείρισης που ορίζει η υπ' αριθμ. Υ5α.β/ΓΠ.οικ. 110387/20.11.2002 Κοινή Υπουργική Απόφαση. Ότι στη συνέχεια και δυνάμει του υπ' αριθμ.Υ5Β/Γ.Π 44372/3-5-2012 εγγράφου του εποπτεύοντος Υπουργείου Υγείας και Κοινωνικής Αλληλεγγύης ορίστηκε το ανώτατο όριο για δαπάνες ενοικίων για τα κέντρα ημέρας για το έτος 2012 στο ποσό των 1.600 ευρώ /μήνα από 1.1.2012. Ότι αυτή (η ενάγουσα) από τον Οκτώβριο του 2012 ξεκίνησε την καταβολή μισθώματος για το κέντρο ημέρας το ποσό των 1.600 ευρώ μηνιαίως, κατ' επιταγή του ελέγχοντος αυτήν Ελληνικού Δημοσίου, ενώ η εναγομένη εξακολουθούσε να τιμολογεί ως μίσθωμα ανώτερο ποσό, βάσει της υφιστάμενης χρηματοδοτικής μίσθωσης. Ότι εν συνεχεία ζήτησε με επιστολή της προς την εναγομένη τη μείωση του μισθώματος στο ποσό των 1.600 ευρώ (συμπεριλαμβανομένου του τέλους χαρτοσήμου), επικαλούμενη δε μεταβολή της μισθωτικής αξίας του ως άνω επίδικου μισθίου λόγω της εξακολουθούσας υφιστάμενης οικονομικής κρίσης που πλήττει τη χώρα και της συνδεόμενης με αυτή μεταβολής των συνθηκών στη χρηματοδότηση της ενάγουσας από το Υπουργείο Υγείας και Κοινωνικής Αλληλεγγύης, και ισχυρίζεται ακόμη, ότι η εμμονή της εναγομένης να αξιώνει το ως άνω συμφωνηθέν συμβατικώς μίσθωμα, είναι αντίθετη προς την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη και συνεπώς πρέπει να αναπροσαρμοστεί εκ νέου στο ανάλογο ύψος, διότι παροχή και αντιπαροχή τελούν σε δυσαναλογία. Ζητεί δε, κατ' εκτίμηση του περιεχομένου της αγωγής, να αναπροσαρμοσθεί το μηνιαίο μίσθωμα από την επίδοση της αγωγής στο ποσό των 1.600 ευρώ συμπεριλαμβανομένου του τέλους χαρτοσήμου, σταθερό και μη αναπροσαρμοζόμενο για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης έως τη λύση της, με βάση το άρθρο 388ΑΚ επικουρικώς δε με βάση τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ και να καταδικασθεί η εναγόμενη στα δικαστικά της έξοδα. Με αυτό το περιεχόμενο και αίτημα, η αγωγή αρμοδίως εισάγεται προς συζήτηση ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου το οποίο είναι καθ' ύλην (άρθρα 11 παρ.7, 14 παρ. β', 18 ΚΠολΔ) και κατά τόπον αρμόδιο, σύμφωνα με έγγραφη συμφωνία παρέκτασης μεταξύ των διαδίκων (άρθρο 42 παρ.1 ΚΠολΔ) κατά την τακτική διαδικασία, και είναι επαρκώς ορισμένη. Ως προς την κύρια βάση της ερειδόμενη στη διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ η αγωγή είναι νόμω αβάσιμη, διότι η οξεία κρίση της ελληνικής οικονομίας και τα συνακόλουθα προβλήματα στη λειτουργία της αγοράς με επακόλουθο και τις περικοπές στην χρηματοδότηση της από το εποπτεύον Υπουργείο, που κατά την αγωγή δικαιολογούν τη μείωση του μηνιαίου μισθώματος, δεν συνιστούν έκτακτα και απρόβλεπτα γεγονότα σύμφωνα με όσα αναφέρθηκαν στην ανωτέρω νομική σκέψη, διότι δεν πρόκειται για αιφνίδια γεγονότα αλλά για καταστάσεις μεγάλης διάρκειας, που εμφανίσθηκαν πριν από την άσκηση της αγωγής, δηλαδή σταδιακά εδώ και πέντε έτη με ολοένα αυξανόμενη επιδείνωση. Είναι όμως νόμω βάσιμη ως προς την επικουρικώς προβαλλόμενη βάση της καλόπιστης και σύμφωνης με τα συναλλακτικά ήθη εκπλήρωσης της παροχής σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 288, 361, 574 ΑΚ, άρθρο 1 επ. Ν. 1665/1986, και 71 και 176 ΚΠολΔ, και συνεπώς στο μέτρο που κρίθηκε νομικά βάσιμη πρέπει να εξετασθεί περαιτέρω και ως προς την ουσιαστική βασιμότητα της, δεδομένου ότι λόγω της διαπλαστικής φύσης της αγωγής δεν απαιτείται η καταβολή δικαστικού ενσήμου.

Σύμφωνα με το άρθρο 281 του ΑΚ, η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται, αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια, που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, για να θεωρηθεί η άσκηση του δικαιώματος ως καταχρηστική, θα πρέπει η προφανής υπέρβαση των ορίων, που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο οικονομικός ή κοινωνικός σκοπός του δικαιώματος να προκύπτει από τη συμπεριφορά του δικαιούχου, που προηγήθηκε ή τις περιστάσεις που μεσολάβησαν ή από άλλα περιστατικά, τα οποία, χωρίς να εμποδίζουν τη γέννηση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή την άσκηση του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου (ΟλΑΠ 17/1995 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Η συμπεριφορά του δικαιούχου, που προηγήθηκε μπορεί να συνίσταται σε θετική πράξη ή παράλειψη του, καταχρηστική δε άσκηση του δικαιώματος υφίσταται, όχι μόνο στην περίπτωση αδράνειας του δικαιούχου να ασκήσει το δικαίωμα του. η οποία, εάν συνοδεύεται και από άλλες περιστάσεις, μπορεί να θεμελιώσει την ένσταση καταχρηστικότητσς, υπό την ειδικότερη μορφή της αποδυνάμωσης του δικαιώματος (ΟλΑΠ 7/2002), αλλά και στην περίπτωση, που η μεταβολή της προηγούμενης συμπεριφοράς του δικαιούχου, που είχε δημιουργήσει στον προσβολέα την εύλογη πεποίθηση, ότι δεν θα ασκήσει αυτός το δικαίωμα του και είχε συντελέσει στην ενέργεια πράξεων, από εκείνον που αποκρούει το δικαίωμα και στη δημιουργία ορισμένης πραγματικής κατάστασης, είναι αδικαιολόγητη και μη αναμενόμενη, η, λόγω δε της μεταβολής της συμπεριφοράς αυτής, άσκηση του δικαιώματος, επιφέρει ανατροπή της κατάστασης, που δημιουργήθηκε, με επαχθείς, αν και όχι κατ¹ ανάγκην αφόρητες ή υπέρμετρα επαχθείς συνέπειες, για την αποτροπή των οποίων, με γνώμονα την καλή πίστη, τα χρηστά ήθη ή τον οικονομικό και κοινωνικό σκοπό του δικαιώματος, να παρίσταται επιβεβλημένη η θυσία του. Απαιτείται ακόμα οι πράξεις του υπόχρεου και η υπ' αυτού δημιουργηθείσα κατάσταση, που συνεπάγεται ιδιαιτέρως επαχθείς, για τον υπόχρεο επιπτώσεις, να τελούν σε αιτιώδη σχέση με την προηγούμενη συμπεριφορά του δικαιούχου (ΟλΑΠ 62/1990), ενώ το ζήτημα, αν οι συνέπειες που συνεπάγεται η άσκηση του δικαιώματος είναι επαχθείς για τον υποχρεο πρέπει να αντιμετωπίζεται και σε συνάρτηση με τις αντίστοιχες συνέπειες, που μπορούν να επέλθουν σε βάρος του δικαιούχου από την παρακώλυση της ικανοποίησης του δικαιώματος του (ΑΠ 395/2009, ΑΠ 1820/2008. ΑΠ 1878/2007, ΑΠ263/2007 δημοσιευμένες στην ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Τέλος, όπως προκύπτει από τη διάταξη του άρθρου 450 παρ. 2 εδ. α' ΚΠολΔ, κατά την οποία κάθε διάδικος ή τρίτος υποχρεούται να επιδείξει τα έγγραφα που κατέχει και μπορούν να χρησιμεύσουν για απόδειξη, εκτός αν συντρέχει σπουδαίος λόγος δικαιολογητικός της μη επιδείξεώς τους, συνδυαζόμενη προς τις διατάξεις των άρθρων 68, 451 παρ. 1 ΚΠολΔ και 902 ΑΚ, η αίτηση διαδίκου με την οποία ζητείται, από το δικάζον δικαστήριο, να διατάξει την, εκ μέρους του αντιδίκου του. επίδειξη εγγράφου, προϋποθέτει, για το σύννομο της διατυπώσεως και το παραδεκτό της, την επίκληση ότι το έγγραφο ευρίσκεται στην κατοχή του αντιδίκου του αιτούντος και τον σαφή προσδιορισμό του περιεχομένου του εγγράφου, που να είναι πρόσφορο για άμεση ή έμμεση απόδειξη λυσιτελούς ισχυρισμού του αιτούντος ή ανταπόδειξη. αναφερόμενη σε τέτοιον ισχυρισμό αντιδίκου του. Σε περίπτωση, δε, που δεν γίνεται επίκληση της συνδρομής των ως άνω προϋποθέσεων, το σχετικό αίτημα απορρίπτεται ως απαράδεκτο, λόγω αοριστίας (ΑΠ 393/2015, ΑΠ 1093/2014, ΑΠ 1615/2014, ΑΠ 1888/2014, ΑΠ 963/2011, ΑΠ 2095/2009, ΑΠ 1402/2008, ΑΠ 681/2007, ΑΠ 776/2005, δημ. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Η ανάγκη σαφούς προσδιορισμού των επιδεικτέων εγγράφων επιβάλλεται : α) από τη διάταξη του άρθρου 216 παρ. 1 ΚΠολΔ, που αξιώνει τον ακριβή προσδιορισμό του αντικειμένου και του αιτήματος της αγωγής, β) από τις διατάξεις των άρθρων 335 και 338 του ιδίου Κώδικα, οι οποίες καθιστούν αντικείμενο αποδείξεως μόνον τα πραγματικά γεγονότα, δηλ. συγκεκριμένα περιστατικά και γ) από τη διάταξη του άρθρου 916 ΚΠολΔ, που ορίζει ότι αναγκαστική εκτέλεση δεν μπορεί να γίνει, αν από τον εκτελεστό τίτλο δεν προκύπτει η ποσότητα και η ποιότητα της παροχής. Τέλος, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 452 παρ. 1 ΚΠολΔ, η εκτέλεση της αποφάσεως που διατάζει την επίδειξη γίνεται κατά τις διατάξεις που αφορούν την εκτέλεση για την ικανοποίηση απαιτήσεων, που συνίστανται στην απόδοση και στην παράδοση πράγματος ή την ενέργεια πράξης. Τέτοιες είναι οι των άρθρων 941 και 946 ΚΠολΔ, από το συνδυασμό των οποίων σαφώς προκύπτει ότι το αντικείμενο της εκτελέσεως πρέπει να είναι εντελώς εξατομικευμένο, αλλιώς η εκτέλεση δεν είναι εφικτή (ΑΠ 776/2005, δημ. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑΘ 3788/2008 ΕλλΔνη 2009.210).

Η εναγόμενη, με τις προτάσεις της και με δήλωση της πληρεξούσιας της δικηγόρου που καταχωρήθηκε στα πρακτικά, πρόβαλε την ένσταση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος της ενάγουσας, ισχυριζόμενη ειδικά, ότι η ίδια συναίνεσε αρχικά στη μείωση του μισθώματος, ενώ πρότεινε στην ενάγουσα να παραταθεί η μίσθωση για τα δύο έτη επιπλέον, με το καταβαλλόμενο μίσθωμα ύψους 1.600 ευρώ, όμως η ενάγουσα αρνήθηκε, και ισχυρίζεται ότι η παραπάνω συμπεριφορά της αντίκειται στις αρχές της καλής πίστεως και των χρηστών ηθών αποσκοπούσα να διαγραφεί το συνολικά αιτούμενο ποσό. Η ένσταση αυτή είναι νόμιμη, στηριζόμενη στη διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ και πρέπει να εξεταστεί περαιτέρω ως προς την ουσιαστική της βασιμότητα. Επίσης, πρόβαλε το αίτημα να προσκομίσει η ενάγουσα αντίγραφο ισολογισμού και ισοζυγίου με ανάλυση του λογαριασμού των εσόδων της, καθώς και το ισχύον πριν από την υπ' αριθμ. Υ5Β/ΓΠ 44372/3-5-012 εγκύκλιο καθεστώς. Το αίτημα αυτό. ως προς τα έγγραφα ισολογισμού και ισοζυγίου είναι απορριπτέο ως αόριστο, διότι η εναγομένη δεν εξειδικεύει για ποια έτη αφορούν τα εν λόγω έγγραφα, στοιχεία απαραίτητα σύμφωνα με την οικεία νομική σκέψη που παρατέθηκε. Ως προς το νομικό καθεστώς που ίσχυε πριν από την προαναφερθείσα εγκύκλιο, το αίτημα αυτό είναι απορριπτέο ως νόμω αβάσιμο, διότι το αίτημα αφορά σε πλαίσιο νομικών κανόνων, το οποίο είναι προσβάσιμο σε καθένα, χωρίς να απαιτείται από την ενάγουσα να προσκομίσει εγκυκλίους που εξεδόθησαν από τη Διοίκηση.

Από την εκτίμηση και από την ανάγνωση όλων των μετ' επικλήσεως προσκομισθέντων εγγράφων, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Η … αποτελεί αστική εταιρεία μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, νομικό πρόσωπο ιδιωτικού δικαίου με δράση τη λειτουργία Μονάδων Ψυχικής Υγείας (Μ.Ψ.Υ. εφεξής) κατά το άρθρο 11 του Ν. 2716/1999, στον παρόντα χρόνο έξι Οικοτροφείων, ενός Ξενώνα, εννέα Προστατευόμενων Διαμερισμάτων, μίας Κινητής Μονάδας Ψυχικής Υγείας και ενός Κέντρου Ημέρας. Αποτελεί έναν από τους φορείς που με την έγκριση σκοπιμότητας, ίδρυσης και λειτουργίας των Μ.Ψ.Υ και υπό την εποπτεία του Υπουργείου Υγείας και Κοινωνικής Αλληλεγγύης (άρθρο 4 του Ν. 2716/1999) έχει αναλάβει το έργο της υλοποίησης ειδικών προγραμμάτων, από το 1990 στο πλαίσιο του Καν. ΕΟΚ 815/84 και ήδη σύμφωνα με το Ν. 2716/1999, άρθρο 11. Η λειτουργία των Μ.Ψ.Υ. στο πλαίσιο του νεότερου επιχειρησιακού προγράμματος «ΥΓΕΙΑ - ΠΡΟΝΟΙΑ», τομέας «ψυχική υγεία» συγχρηματοδοτείται από το Ελληνικό Δημόσιο και την Ευρωπαϊκή Ένωση (για χρονικό διάστημα δεκαοκτώ (18) μηνών κατά κανόνα από την έναρξη λειτουργίας κάθε Μ.Ψ.Υ.) και μετά την παρέλευση της διάρκειας του προγράμματος αμιγώς από τον κρατικό προϋπολογισμό. Στόχος των Μ.Ψ.Υ. είναι η αποασυλοποίηση και κοινωνικο-οικονομική (επαν)ένταξη ψυχικά ασθενών, μετά την εξαγωγή τους από τα δημόσια ψυχιατρεία της χώρας, με την παραμονή τους σε μονάδες προστατευόμενης στέγασης, με ταυτόχρονη πρόληψη και ενίσχυση της κοινωνικής αλληλεγγύης στον τομέα της εξάλειψης του στίγματος της ψυχικής νόσου. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι η ενάγουσα … μίσθωσε δυνάμει της υπ' αριθμ. 13505/2010 σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης … , που μετεγράφη νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του υποθηκοφυλακείου Δράμας, στον τόμο …, ένα αυτοτελές και διηρημένο κατάστημα του ισογείου ορόφου, με το πάνω από αυτό πατάρι, συνολικού εμβαδού 283,55 τ.μ, ευρισκόμενο εντός της πόλης της … , επί των οδών …., της πλήρους και αποκλειστικής κυριότητας της εναγόμενης, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει η τελευταία ως «κέντρο ημέρας … », λειτουργούν ως υποστηρικτική μονάδα μελών, με δράσεις κοινωνικής επανένταξης, συμβουλευτική υποστήριξη οικογένειας, εργοθεραπείας, εξάσκησης σε δεξιότητες αυτόνομης διαβίωσης. Το κέντρο ημέρας αυτό, σύμφωνα και με την υπ' αριθμ. Α3α/οικ.876/2000 «Καθορισμός του τρόπου οργάνωσης και λειτουργίας των Μονάδων Ψυχοκοινωνικής. Αποκατάστασης (Οικοτροφεία, Ξενώνες) και των Προγραμμάτων Προστατευμένων Διαμερισμάτων του άρθρου 9 του Ν. 2716/99» (ΦΕΚ 661/23- 5-2000 τ. Β') απόφαση των Υπουργών Οικονομικών - Υγείας και Πρόνοιας, είναι μονάδα ψυχοκοινωνικής αποκατάστασης υψηλού βαθμού προστασίας, στο οποίο φιλοξενούνται για διαβίωση, θεραπεία και υποστήριξη άτομα με ψυχικές διαταραχές, με σκοπό την πρόληψη της υποτροπής, την αποφυγή και μείωση του χρόνου κλειστής περίθαλψης, με στόχο να διασφαλισθεί η παραμονή αυτών στην κοινότητα και η συνέχιση των σχέσεων τους με τη ζωή και τη δράση της τοπικής κοινωνίας, αίροντας το κοινωνικό στίγμα. Ειδικότερα, στο άρθρο 2 της σύμβασης μίσθωσης, συμφωνήθηκε ότι η διάρκεια της μίσθωσης ορίσθηκε για χρονικό διάστημα δέκα (15) ετών, αρχομένη στις 28-5-2010 και λήγουσα στις 28-5-2025, ενώ το τίμημα αγοράς του εν λόγω ακινήτου ορίστηκε στο ποσό των 250.000 ευρώ. Το δε μίσθωμα συμφωνήθηκε στο ποσό των 2.518,98 ευρώ, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου, καταβλητέο στις 28 κάθε μισθωτικού μήνα. Στον όρο 4 της εν λόγω σύμβασης συμφωνήθηκε τα μισθώματα να παραμένουν σταθερά καθ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, εκτός αν μεταβληθούν οι γενικότερες οικονομικές συνθήκες, οπότε θα αναπροσαρμόζονται αντίστοιχα προς τα πάνω ή προς τα κάτω. Ως δείκτης μέτρησης της μεταβολής των γενικότερων οικονομικών συνθηκών συμφωνήθηκε ότι θα είναι το επιτόκιο του ευρώ, διάρκειας ενός μηνός, όπως καθορίζεται από τη διατραπεζική αγορά, και δημοσιεύεται στον ημερήσιο οικονομικό τύπο, προσαυξημένο κατά 1,5 ποσοστιαία μονάδα. Σε περίπτωση μεταβολής του δείκτη μέτρησης από την προηγούμενη τιμή του κατά την ημερομηνία καταβολής κάθε μισθώματος, τότε θα μεταβάλλονται αναλόγως όλα τα επόμενα μισθώματα. Η ενάγουσα έχει καταβάλει ως σήμερα 50 μισθώματα, συνολικού ύψους 147.174,25 ευρώ. Περαιτέρω, αποδείχθηκαν τα εξής: Μετά την κατάρτιση της ως άνω σύμβασης επήλθε από το έτος 2009 και εντεύθεν αρνητική και μη παροδικού χαρακτήρα, μεταβολή των οικονομικών δεδομένων της χώρας, με την προσφυγή προς δανειοδότηση στο ΔΝΤ και στο μηχανισμό στήριξης της Ε.Ε. στα μέσα του έτους 2010, προκειμένου να αποφευχθεί ένα ευρύτατης έκτασης πιστωτικό γεγονός, ενώ επακολούθησαν τα έτη 2011 και 2012 εκτενείς περικοπές μισθών και συντάξεων στο δημόσιο και ιδιωτικό τομέα, έκτακτες φορολογικές επιβαρύνσεις, μείωση της αγοραστικής δύναμης του μεγαλύτερου μέρους του πληθυσμού, κατά ποσοστό πλέον του 40%. Σε αυτές τις συνθήκες, το Δημόσιο επέβαλε υποχρεωτική μείωση των μισθωμάτων, που καταβάλουν σε ιδιοκτήτες οι δημόσιες υπηρεσίες (Δήμοι, ΝΠΔΔ. κλπ) κατά 20% με το άρθ. 21 του ν. 4002/2011, ενώ με το άρθρο 2 του ν. 4081/2012, η μείωση μισθωμάτων, για ποσό μισθώματος μεγαλύτερο των 3.000 ευρώ ανήλθε σε ποσοστό 25%. Η παραπάνω «γνωστή τοις πάσι» μεγάλη οικονομική κρίση με τις προαναφερθείσες συνέπειες, έπληξε και τις Μ.Ψ.Υ, που ανέπτυξε η ενάγουσα. Εν συνεχεία, με το με αριθμό πρωτ. Υ5β/Γ.Π.44372/03-05-2012 έγγραφο του με θέμα: «Διαχειριστικό πλαίσιο εποπτευόμενων ΝΠΙΔ που αναπτύσσουν Μονάδες Ψυχικής Υγείας», το Υπουργείο Υγείας και Κοινωνικής Αλληλεγγύης λαμβάνοντας υπόψη τη δυσμενή δημοσιονομική κατάσταση, τους διαθέσιμους πόρους, τον έλεγχο των απολογιστικών στοιχείων των φορέων ψυχικής υγείας που εποπτεύει για τα έτη 2009 - 2011, το Ν. 4024/2011 με τίτλο «Συνταξιοδοτικές ρυθμίσεις, ενιαίο μισθολόγιο -βαθμολόγιο, εργασιακή εφεδρεία κι άλλες διατάξεις εφαρμογής του μεσοπρόθεσμου πλαισίου δημοσιονομικής στρατηγικής 2012-2015» και το γεγονός ότι παρότι τα ΝΠΙΔ που αναπτύσσουν Μονάδες Ψυχικής Υγείας δεν ανήκουν στο δημόσιο τομέα, χρηματοδοτούνται όμως για αυτές από τον τακτικό προϋπολογισμό, ανέφερε, μεταξύ άλλων, ότι τα ανώτατα όρια για τις δαπάνες ενοικίων για το 2012 ανά κατηγορία δομής, καθορίζονται για τα κέντρα ημέρας στο ποσό των 1.600 €/μήνα από 01-01- 2012, υπογραμμίζοντας ότι οποιαδήποτε υπέρβαση δεν πρόκειται να καλυφθεί από τη χρηματοδότηση. Η ενάγουσα, κατόπιν αυτών, προέβη σε καταβολή μειωμένου μισθώματος για το επίδικο μίσθιο, καταβάλλοντας από τον Οκτώβριο του 2012 μίσθωμα στην εναγομένη ύψους 1.600 ευρώ. Η εναγομένη δεν διαμαρτυρήθηκε, αλλά εξακολούθησε να τιμολογεί ως μίσθωμα το ανώτερο ποσό, βάσει της υφιστάμενης σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης. Δεν προέκυψε, ότι η ενάγουσα διαθέτει και άλλους πόρους, για την καταβολή του μισθώματος, ενώ από το απολογισμό του έτους 2010 και από τον απολογισμό του έτους 2014 προκύπτει ότι το ύψος της χρηματοδότησης από το Ελληνικό .Δημόσιο προς την ενάγουσα μειώνεται. Η ενάγουσα εμφάνισε επίσης δυσκολία στην εμπρόθεσμη καταβολή των μισθών στους εργαζόμενούς της στις δομές …. , μεταξύ των οποίων και σε αυτούς που εργάζονταν στο επίδικο ακίνητο, ενώ για το λόγο αυτό σχηματίστηκαν οι αντίστοιχες δικογραφίες από την Εισαγγελία Πρωτοδικών Θεσσαλονίκης για τη μη καταβολή μισθών και ασφαλιστικών εισφορών. Η ενάγουσα περαιτέρω, για να ανταπεξέλθει στα λειτουργικά της έξοδα με βάση τις νέες συνθήκες χρηματοδότησής της αναγκάσθηκε να προβεί σε απολύσεις εργαζομένων …. (βλ. ... καθώς και τις Υ.Α με αριθμ. Υ5β/Γ.Π 62541/10.11.2014 και Υ5β/Γ.Π 62538/7:11.2014). Η ανωτέρω υπουργική απόφαση εκδοθείσα τον Ιούνιο του έτους 2013 αποτυπώνει τη δυσμενή δημοσιονομική κατάσταση της χώρας η οποία συνεχίζεται μέχρι και τη συζήτηση της υπό κρίση αγωγής (δεσμεύσεις της Χώρας με μνημόνια βάθους πενταετίας). Με βάση τα δεδομένα αυτά, το Δικαστήριο κρίνει ότι το μίσθωμα του εν λόγω ακινήτου προσκρούει ενόψει των ειδικών συνθηκών που επικρατούν στην αγορά, στις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, στην αναγκαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ της καλόπιστης και σύμφωνης, με τα συναλλακτικά ήθη, εκπλήρωσης των παροχών. Εξαιτίας της άνω μεταβολής των οικονομικών συνθηκών, με την οριοθέτηση νέου πλαφόν χρηματοδότησης στην ενάγουσα και οι οποίες δεν είναι πρόσκαιρες, αλλά έχουν πλέον παγιωθεί, και ενόψει του ότι, σημαντικός αριθμός ακινήτων παραμένουν κενά, ενώ οι νέες μισθώσεις, κυρίως μεγάλων ακινήτων, είναι περιορισμένες, μειώθηκε η μισθωτική αξία και του εν λόγω ακινήτου. Ειδικότερα, η ενάγουσα επικαλείται ως συγκριτικό στοιχείο ότι για τη στέγαση του Οικοτροφείου της στο …. καταβάλει μηνιαίως μίσθωμα 1.433,36 €, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου (εμβαδόν μισθίου 480τ.μ. σε οικόπεδο 5.750 τ.μ.) και για τη στέγαση του Οικοτροφείου της στον …. καταβάλει μηνιαίως μίσθωμα 1.525,00 €, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου (εμβαδόν μισθίου 260 τ.μ. περίπου Χ 3 ορόφους = 780 τ.μ. επί αγροτεμαχίου έκτασης 425 τ.μ.]. Η τελευταία μίσθωση άρχισε από 01-01-2014 και το μίσθιο φέρει εξ αρχής επίσης ειδικές προδιαγραφές Οικοτροφείου, …. Εξάλλου, στην προκειμένη περίπτωση αποδείχθηκε, ότι πρόκειται για απλή κατασκευή μισθίου σε περιοχή της ελληνικής επαρχίας χωρίς ιδιαίτερη επιχειρηματική ανάπτυξη (βλ. σελ 6,7 της από 24-3-2018 έκθεσης τεχνικής αξιολόγησης του …. , αρχιτέκτονα μηχανικού και του … αγρονόμου- τοπογράφου μηχανικού που προσκομίζει η ενάγουσα), και με δεδομένη την τρέχουσα δημοσιονομική κρίση και την έλλειψη ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας, δεν υφίσταται δυνατότητα καλύτερης αξιοποιήσεώς του. Το Δικαστήριο λαμβάνοντας υπόψη όλα τα παραπάνω και με δεδομένο, ότι η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ έχει τεθεί τόσο υπέρ του εκμισθωτή, όσο και υπέρ του μισθωτή, κρίνει ότι ανάμεσα στο «ελεύθερο» μίσθωμα (που προσδιορίστηκε από τα άνω συγκριτικά στοιχεία) και το συμφωνημένο, υπάρχει κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής σημαντική διαφορά και δη, ότι επήλθε ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ώστε να επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών να αναπροσαρμοσθεί το οφειλόμενο μίσθωμα, στο επίπεδο που αίρει τη δυσαναλογία, προκειμένου η παροχή της μισθώτριας να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής πίστης, κατά το χρόνο εκπλήρωσης, ώστε να επέλθει εξίσωση των εκατέρωθεν παροχών και αποκατάσταση της διαταραχθείσας καλής πίστης, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 288ΑΚ, που στη μείζονα της παρούσας σκέψη εκτέθηκε. Σταθμίζοντας δε, όλα τα προαναφερόμενα και το σύνολο των συνθηκών, που σχετίζονται με τη μίσθωση και τους συμβαλλόμενους, όπως το σκοπό της σύμβασης, το συμφέρον αμφότερων των μερών, το μέγεθος της επένδυσης της εναγομένης, επί των κτιρίων στέγασης ΜΨΥ, τον επιχειρηματικό κίνδυνο, που ανέλαβε από την επίδικη μίσθωση, το κέρδος από την εκτέλεση της μίσθωσης, το οποίο σίγουρα ανέμενε, χωρίς να παραβλέπει την ανάγκη εκπλήρωσης της σύμβασης και τη βεβαιότητα και ασφάλεια των συναλλαγών, εκτιμάται, ότι για να πληρωθούν οι παραπάνω όροι, πρέπει το επίδικο μίσθωμα να μειωθεί, στο ποσό των 1.544,40 ευρώ, πλέον του τέλους χαρτοσήμου 3.6%. Η εμμονή της εναγομένης, για την πληρωμή του υφιστάμενου μισθώματος ο μέσος όρος του οποίου ξεπερνάει τα 2.500 ευρώ πλέον χαρτοσήμου 3,6% ανά μήνα, που ορίστηκε δυνάμει της επίδικης σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης, και στηρίχθηκε σε διαφορετικές οικονομικές συνθήκες, αντίκειται στην απαιτούμενη στις συναλλαγές ευθύτητα και εντιμότητα, αφού κατά τα προεκτεθέντα, με την προαναφερθείσα υπουργική απόφαση επήλθε νέα μεταβολή των συνθηκών και επέφερε μεταξύ άλλων μείωση της μισθωτικής αξίας του επίδικου μισθίου και σημαντική διαφορά μεταξύ του «ελεύθερου» και «συμβατικού» μισθώματος που συνιστά τη ζημιά της ενάγουσας μισθώτριας ανά μήνα και υπερβαίνει καταφανώς τον επιχειρηματικό κίνδυνο, που ανέλαβε, καταρτίζοντας τη σύμβαση με το επίδικο μίσθωμα. Η εναγομένη ισχυρίζεται ότι η ενάγουσα ασκεί καταχρηστικά το δικαίωμα αυτό, και ότι στην ουσία αυτό θα ισοδυναμούσε με διαγραφή του οφειλόμενου κεφαλαίου. Ο ισχυρισμός αυτός δεν μπορεί να γίνει δεκτός, διότι, η ίδια η εναγομένη ανέλαβε τον επιχειρηματικό κίνδυνο της επένδυσής της, ήτοι της πώλησης του μισθίου, σύμφωνα με τους όρους της μίσθωσης. Άλλωστε η εναγόμενη έχει εισπράξει έως τις 5-3-2015 ως άθροισμα 50 μισθωμάτων, το ποσό των 147.174,25 ευρώ, ενώ αν η σύμβαση συνεχιστεί με το δυσανάλογο σήμερα για την ενάγουσα, μίσθωμα, η εναγομένη θα έχει εισπράξει ως τη λήξη της το ποσό των (2.943,49 ευρώ Χ 130 μήνες =) 382.653,70 ευρώ επιπλέον, και άρα σύνολο 529.827,95 ευρώ (147.174.25 + 382.653,70), ξεπερνώντας έτσι κατά μεγάλο αριθμό την αξία του μισθίου η οποία συμφωνήθηκε στον όρο 4 της επίδικης σύμβασης, στο ποσό των 250.000 ευρώ, απορριπτόμενης έτσι ως ουσία αβάσιμης της ένστασης καταχρηστικής ασκήσεως δικαιώματος που πρόβαλε η εναγόμενη (άρθρο 281 ΑΚ).

Ενόψει των παραπάνω αναφερομένων, η κρινομένη αγωγή, πρέπει να γίνει δεκτή ως βάσιμη και κατ' ουσίαν, να διαταχθεί η αναπροσαρμογή - μείωση, του μηνιαίου μισθώματος, έως τη λήξη της μίσθωσης, αρχής γενομένης από την επίδοση της αγωγής (31-3-2015) όπως αιτείται η ενάγουσα, στο ποσό των 1.544,40 ευρώ, πλέον του τέλους χαρτοσήμου 3,6%. Τέλος, πρέπει τα δικαστικά έξοδα της ενάγουσας να επιβληθούν σε βάρος των εναγομένης λόγω της ήττας της (άρθρα 178, 191 παρ. 2 ΚΠολΔ), κατά τα ειδικότερα διαλαμβανόμενα στο διατακτικό της παρούσας.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων.

ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ ό,τι κρίθηκε απορριπτέο.

ΔΕΧΕΤΑΙ κατά τα λοιπά, την αγωγή.

ΚΑΘΟΡΙΖΕΙ το μηνιαίο μίσθωμα …

ΕΠΙΒΑΛΛΕΙ στην εναγομένη τα δικαστικά έξοδα της ενάγουσας, …..